De kavelwoning: de betaalbaarheid voorbij

In 2008 lanceerde Gent een vernieuwend woonexperiment: betaalbare kavels voor jonge gezinnen in de stad, gekoppeld aan architecturale kwaliteit. Vijftien jaar later blikken Matthias Blondia (Team Stadsbouwmeester) en Sofie Van Ginderachter (sogent) terug. Wat heeft het project betekend? Waar is het geslaagd, en waar zat de grens van wat mogelijk was? Een reflectie over betaalbaarheid, gezinsvriendelijkheid en de hardnekkige Vlaamse droom van de grondgebonden woning.
 

We schrijven 2008. Een ander tijdperk. Stadsvlucht en verkrotting waren twee van de grote problemen die de Gentse Woonstudie benoemde. Gezinnen moesten overtuigd worden om überhaupt in de stad te wíllen wonen. En of de tijden veranderd zijn… Tegen die achtergrond ontstond het idee voor de Kavelprojecten: een pioniersinitiatief dat de stad wou vernieuwen, met steun van het federale Grootstedenbeleid. Ambitieus, zelfs revolutionair — en het kreeg navolging in andere steden. Maar was het ook de juiste oplossing voor de woningnood?

Hoe werkte het systeem?

De stad kocht en sloopte verwaarloosde woningen, en maakte zo bouwrijpe kavels. Ook enkele grotere gronden werden verkaveld. Deze percelen gingen voor een vaste lage prijs naar jonge gezinnen. Gespreid over vijf oproepen werden zo 67 kavels verkocht, voor amper 30.000 euro per stuk — een bedrag dat nauwelijks de kostprijs dekte om het terrein bouwrijp te maken. De werkelijke marktwaarde werd volledig gesubsidieerd. Om een kavel te bemachtigen, moesten kandidaat-kopers voldoen aan strikte voorwaarden rond leeftijd, inkomen en binding met Gent. Een puntensysteem gaf extra kansen aan gezinnen met kinderen, zorgbehoeften of een duidelijke band met de stad. Wie een kavel kreeg, moest bouwen met een architect uit een vooraf geselecteerde poule, binnen drie jaar starten met bouwen en binnen vijf jaar effectief intrekken.

De ambitie was duidelijk: jonge gezinnen een toekomst bieden in de stad, én tegelijk de stad zelf verjongen en verbeteren. Opvallend: de kavels waren vaak royaal — gevelbreedtes van zeven meter waren geen uitzondering. Er werden ruime, lichte, comfortabele woningen gebouwd, die toonden hoe aantrekkelijk stadswonen kon zijn. Op papier leek het een win-winsituatie: gezinnen kregen een unieke kans, de stad pakte verkrotting aan en buurten kregen nieuwe impulsen. Geniaal, toch?

De werkelijkheid: complexer dan gedacht

De Kavelprojecten beloofden betaalbaarheid, maar die belofte bleek moeilijk waar te maken. De grond was goedkoop, de bouwkost niet. Nieuwbouw is — en was toen al — bijzonder duur. Daarbij kwam dat veel kandidaten net aan de inkomensgrens zaten en dus weinig financiële marge hadden. 21% btw, dure materialen, onvoorziene kosten: voor veel gezinnen werd het een financieel huzarenstukje.

Toch maakten de projecten voor 67 gezinnen effectief het verschil. Zij zagen hun droom van een ruime gezinswoning in de stad werkelijkheid worden. Maar verder dan dat reikte de impact niet. Grondgebonden nieuwbouw was toen al een duur woonproduct. De veronderstelling dat je betaalbaarheid kon afdwingen door alleen de grond te subsidiëren, bleek in de praktijk niet te kloppen.

Een kind van zijn tijd

Toch zouden we de Kavelprojecten tekortdoen door ze enkel af te rekenen op betaalbaarheid. Ze leverden belangrijke successen op: Ze maakten de sanering van verkrotte panden mogelijk. Ze gaven buurten waar stadsvernieuwing stokte, een duw in de rug. Door de realisatie van nieuwe woningen, volgden meer private renovaties. En architecturaal waren ze vaak verrassend sterk: jonge beloftevolle bureaus kregen kansen en dat resulteerde in kwalitatieve en diverse woonomgevingen. De Kavelprojecten hebben onmiskenbaar een positieve stempel gedrukt op Gent.

Maar ze waren ook een kind van hun tijd. In 2008 leefde nog volop de Vlaamse middenklasse-droom: een eigen huis, liefst grondgebonden, liefst met een tuintje. Niemand vroeg zich écht af of dat nog houdbaar was in de stad. En net dat jaar sloeg de bankencrisis toe, en werd duidelijk dat die droom voor velen verder buiten bereik zou raken. Achteraf bekeken is het pijnlijk helder: zelfs toen was de individuele nieuwbouwwoning in de stad al een tanende optie. Alleen wilden we dat nog niet zien.

En vandaag?

Vandaag, bijna twee decennia later, zijn vastgoedprijzen in Gent absurd gestegen. Grond is schaars, betaalbare grond vrijwel onvindbaar. Ook bestaande woningen zijn duurder dan ooit. Waar vroeger krotten verdwenen om plaats te maken voor nieuwe eengezinswoningen, wordt vandaag het aantal woningen opgevoerd met appartementen. En als er nog eengezinswoningen bijkomen in verkavelprojecten, zijn ze een pak kleiner én een pak duurder dan ooit. De Kavelprojecten zijn zo een relict geworden van een tijd die definitief achter ons ligt. Of beter: een laatste stuiptrekking van een droom die toen al wankelde. Ze tonen hoe hardnekkig we vasthielden aan het ideaal van de grondgebonden woning — ook al was dat toen al niet meer realistisch.

Welke les trekken we? Gent heeft genoeg grondgebonden woningen. Wat ontbreekt, zijn betaalbare woningen. De echte les uit de Kavelprojecten: betaalbaar en grondgebonden sluiten elkaar uit. Toch blijven ontwikkelaars, stadsdiensten, ontwerpers en bewoners vasthouden aan het oude model. De woningen worden er alleen maar kleiner en duurder op, terwijl de droom blijft. Als we de middenklasse betaalbaar in de stad willen houden, moeten we de grondgebonden woning met tuin durven loslaten als enige mogelijke gezinsvriendelijke typologie. In nieuwbouw is dat model vandaag simpelweg een luxeproduct.

De Kavelprojecten waren een nobele poging die voor een handvol gezinnen het verschil maakte. Maar de echte vraag is dringender dan ooit: welk soort wonen combineert kwaliteit, betaalbaarheid én gezinsvriendelijkheid in een stedelijke context? Het antwoord ligt niet langer in de individuele nieuwbouwwoning met tuin. Dat model heeft zijn tijd gehad.